qq名字网东方罗马花园
大家好，我是楼探长。
这两年西安主城区新房越来越少，价格越来越高，而新区对不少人来说又太偏太远，于是二手房成为不少刚需购房者的选择。 但二手房最大的问题是鱼龙混杂，西安一年在售的新盘也就200多个，但二手房小区是几千量级的，这也给很多人选择二手房造成了很大的困扰。 今天，我引入一个指标，帮助大家缩小选择范围——二手房小区成交热度。
01二手房成交热度？参考意向登记！
这个指标由两个数据共同评判：房龄在15年内的小区，且90天内有成交。 成交量越高，则小区的热度越高。 房龄限制是因为房龄决定了居住舒适度，按西安家属院遍地的情况，这个范围甚至应该在10年内才算次新房。 不过西安在2008年前后有不少品牌房企进入，加上一些老小区还是不错优质学区的，所以放宽到15年。
比如曲江的中海观园最早2008年的产品，无论是居住品质还是二手房成交热度都还不错。
选择90天内有成交的小区，是因为这个指标代表了对于业主来说，意味着这个小区资产变现的难易程度，和市场上购房者对该小区的认可度。
我们在往期西安最难卖的小区系列多次写过这种小区。
太心酸！90天0成交！刚刚，西安一批“超难卖”小区曝光
曝光！涨不起，卖不动！西安这些小区千万不要碰！
所以这个指标，在西安和现在意向登记平台抢房热度差不多，而且比意向登记更能反映二手房市场的价值标准和尺度。
它是大家用真金白银，和无数次看房总结出来的！
026077个小区？90%的都千万别碰！
按这两个标准，我筛选了西安6077个小区，房龄15年内，90天内有成交的小区仅619个，大概占西安所有小区的10%左右。
这10%的小区就是西安二手房市场的头部小区。
当然，这里面的小区也会随时间有些变动，比如第619个小区，90天内仅成交1套，如果2月份没成交，那到3月份，它的90天成交就会变成0，这意味着大家要尽量选择靠前的。 因为成交量最高未必是最好的小区，至少反应了某种市场趋势和购房者心态。比如地铁口低总价小户型、或者周边配套成熟，价格适中的优质次新房等。
但90天0成交的小区，在当前市场下，一定是存在瑕疵的，价格太高、老破小居住体验太差，或者配套居住便利度一般，或者产权有问题等，不建议入手。 接下来，我每个月会按区域统计二手房小区成交热度排名，供大家置业参考！
大家也可以看下，自己想买的小区有没有，处于什么样的位置，当然，业主朋友也可参考，如果没有就是0成交，或者房龄太老。
03各区二手房小区成交热度排行榜！
曲江新区
曲江新区90天内有成交次新小区有75个，最高成交30套。
高新区
高新区90天内有成交次新小区有56个，最高成交45套。
雁塔区
雁塔区90天内有成交次新小区有75个，最高成交40套。
成交热门的小区，很多都是因为离高新比较近。
灞桥区
灞桥区（行政区，含部分浐灞生态区，国际港务区），90天内有成交的次新小区共53个，最高成交73套。
碑林区
碑林区，90天内有成交次新小区的28个，最高成交13套，碑林区次新小区最少。
莲湖区
莲湖区90天内有成交次新小区有57个，最高成交47套，莲湖区的次新小区在城六区里算是比较多的。
相比碑林也能看到天朗、融创、恒大、龙湖、金辉等品牌房企的存在。
未央区
未央区（不含经开新区）90天内有成交次新小区有75个，最高成交56套。
有很大一部分原因是，未央区行政区是西安最大的板块，即便把经开剔出去。比如城西部分西咸、浐灞部分行政区都属于未央。
经开区
经开新区90天内有成交次新小区有83个，最高成交34套。
新城区
新城区90天内有成交次新小区有35个，最高成交10套。
长安区
长安区90天内有成交次新小区有50个，最高成交42套。
西安周边
西安周边90天内有成交次新小区有31个，最高成交40套。主要分布在高陵，西咸新区2个，主要是西咸新区目前二手房可交易的小区太少，临潼仅1个。
（本文数据来源贝壳找房，仅供参考）
二手房小区参考建议：
从板块来看，热门板块主要还是在雁塔、高新、曲江、未央、经开、浐灞。而新城、碑林相对次新房要少很多。
各区域的小区，未必排在最前面的就是最好的，大家也要参考自己的诉求，比如浐灞，成交最高的是东方罗马花园，因为周边配套成熟，地铁口，总价100万内，满足了太多刚需的诉求。
但LOFT户型，梯户比太高，社区品质一般。注重环境的、品质的，就可以选择世博园、欧亚大道、浐灞三角洲的小区，但最好是90天内成交要在10套以上。
最后，祝大家置业顺利！
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