qq名字网我在加拿大做农场主
近几年加拿大的独立屋、豪宅、公寓等类型房屋都十分抢手，尤其在温哥华、多伦多地区，无论是本地买家还是外来投资者，购房需求都非常高。
而郊区的农场也越来越热门，农场的特性尤其吸引了外国买家前来投资。
农场土地炙手可热
据环球邮报报道，外国及本地买家共买下了温哥华郊区的122处农场土地，平均价格为370万元。
环球邮报还发现了许多类似的例子，一家地产公司Rosemary Developments以1670万元，在Richmond东边的Surrey买下了一块10英亩的农场土地，一年的地税只有400元。
这块土地近几年已经被买卖交易多次，之前的投资者还包括一名留学生。
海外买家投资建超级豪宅
温哥华周边的这类农场土地已经越来越吸引海外买家。近期虽然BC省出台了针对海外买家额外征收15%的物业转让税的政策，但这仅仅要求对农场内农舍的售价进行征税，土地是不收税的。
BC省是加西省份中唯一一个与安大略省一样，不限制海外买家投资农场数量或面积的省份。
正由于农场土地的面积大，且地税低的特点，被许多海外买家看中。华裔投资者石国泰（音译，Guo Tai Shi）就是这些买家中的其中一个。他买下了列治文一块7英亩的农场土地，并在土地上盖起来两栋超级豪宅。
而一年的地税只有4867元。其中一栋豪宅占地面积为2万2000平方呎，里面带有五个带有按摩浴缸的豪华套房，八个浴室，还有一个泳池。另一栋相对小一些的豪宅仍在施工。
石国泰的大部分时间都在中国，不过他在BC省也有自己的公司，包括酒店、度假屋和旅行社等。
在2009年到2014年期间，石文泰共在BC省的房地产业投资了1750万元，包括市中心的楼顶公寓、温西的岸边豪宅以及两处农场土地等，共13处物业，均没有房贷。
近几年由于温哥华楼市火爆，这些物业猛涨了好几百万。
农场变酒店是否合法？
据报道，把农场改建为豪宅并作为酒店的方法其实不符合法律规定。例如石文泰的这栋豪宅近期就遭到了投诉。
只是执法人员发出了24小时的通知之后，到该处进行检查时，并没有发现租客，因此没有对他进行处罚。
环球邮报还发现有一些推介海外房产的中国地产网站，都在给这种农场土地打广告。但列治文市议员Carol Day表示，把农场改建成酒店是不允许的。
今年夏天，一位农场主向市府递交了一份要在农场土地上建一栋4万1000平方呎、带有泳池、乒乓球场、羽毛球场的“酒店式或多住户式”住宅的计划，就遭到市议会的否定。
加拿大有一部专门规定外国人在加拿大投资的法案（Investment CanadaAct），但对买卖农场并不适用。
加拿大农场税务优惠
加拿大很多省份都对外国人拥有农场有所限制，安大略省是加拿大唯一对居民和外国投资者一视同仁的省份。
和西方的大多数国家一样，加拿大政府鼓励人们投资农业等基础产业，特意制定了一些农业的财政补贴和税务优惠政策，主要体现在以下几个方面：
1.??加拿大农业收入稳定项目（Canadian Agricultural IncomeStabilization, CAIS）：旨在尽可能在不影响生产和贸易的情况下，稳定农民收入，最多可补偿农民当年损失的60%。?
2.??农作物保险项目（Crop Insurance Programs, CIP）：以保护农民免遭由于气候或其他自然灾害如干旱、洪涝、冰雹等带来的损失。
3.??预支农民方案（Advance Payments Program, APP）以保证了农场主的实际收入：
– 税务优惠：加政府多年来不断减免农民的各种赋税，如净收入在3万加元以内的农户可不缴所得税。净收入超过3万加元的部分只须按照大约15％左右的税率纳税。
-?最低的物业税：由于政府对于农民的优惠政策，农场的物业税很低
-?政府对于农民提供低息贷款、农场设备、车辆可以提前折旧等等。
-??如果预计种植的粮食价格可能下降，联邦和省政府提前预支农民 部分借款，第一个5万加元无息，超过部分收取利息，联邦政府将支付此项方案的所有费用。?
2017年4月20日以后，在安省的金马蹄区买房的非居民要交额外房价15%的外国人投机税（简称NRST）并不适用于农场，因此一些海外买家将眼光转向农场。那么农场真是税务天堂吗？
是又不是，因为政府对农场的税收有严格的监管，农场税也很特殊，一不小心就会搞错。今天我们主要谈一下加拿大在土地税和资本增值税上的减免条款。
在安省经营农场的农民，如果符合以下条件，地税可以减少75%：
??市政财产评估公司(MPAC)评估这块地是农业用地
??经营农业生意，并取得预定的毛收入
??农场主或者50%以上的股东是加拿大公民或者永久居民
??拥有一个有效的农业生意的注册号码并且每年递交申请表格
如果你和家人也住在农场，那么你的住宅和周围一英亩的土地属于家庭住宅用地，而农场的其他部分属于符合条件的农业用地，可以享受75%的地税减免。
假定买方和农场符合上述条件：
??如果买卖在9月1日以后成交，买方在下一个9月1日之前将不会享受75%的地税优惠。?如果买卖在9月1日以前成交，买方可以在截止日期之前申请，如果成功，则可以开始享受75%的地税减免优惠。
举个例子，史密失一家人是符合条件的农场主，当他们拥有农场时，地税是每年$5000。
王先生一家是中国来的投资移民，他们买农场的目的只是周末去休闲娱乐，农场的生意并不是他们的主要收入来源，那么当他们成为农场的主人后，地税就会恢复到原来的水平，即，每年$20,000。所以，投资者在购买农场前要搞清楚卖家提供的地税是不是75%减免后的。
农场资本增值免税额
除了以上的地税优惠条款，加拿大税法还规定，当你处置符合条件的农场资产时，第一个$80,000的资本增值是免税的， 而且这个额度每年递增。
那么，哪些资产是符合条件的农场资产呢？它们可以是不动产，家庭农场公司股份，家庭农场合伙企业等等。而且，这些资产必须被纳税人，或是他的配偶，孩子，父母等用做在加拿大进行积极的农业经营活动。
有两个测试可以用来决定是否“是在加拿大进行积极的农业经营活动”。第一个是持有时间的测试。
为了通过这个测试，该资产在处置前必须被符合条件的纳税人持有两年以上。第二个测试是收入的测试。
该测试要求，在纳税人及其符合条件的家人持有该资产的期间，至少有两年时间，从农场生意中得到的收入必须高于其所有其他收入的总和。
然而，如果是经营两年以上的家庭农场合伙企业和家庭农场公司，并且个人、配偶、子女或父母主动并持续参与这个农场生意的，那么这个收入的测试是不适用的。这对于那些取得农场以外收入而且达不到收入测试的人来说将是个优势。
记住，这个目前80万的免税额是给每个个人的，也就是说，同样一个农场，父母在将它转给孩子的时候可以使用，每个孩子今后同样可以用他们各自的80万免税额。
而且，不一定要农场主亲自进行农业活动，才能得到这个免税额。只要是农场主的配偶、子女或父母在经营这个农场都是可以的。
农场买卖HST
在加拿大，农场属于商业用地，属于投资项目，因此在农场的交易过程中，买家会涉及到在成交价上再向政府交销售税HST。
当交易额很大时，HST是一个不小的数额。符合条件的买家可以提高律师办理免缴手续（有关HST事宜相当负责，请务必向律师和会计师咨询）。
农场买卖提示
加拿大农场实际上是一种特殊的房地产，其考察和购买的过程远比购买城市住宅复杂和麻烦。投资者如果要通过农场来获取收益，那么在购买农场之前就一定要认清自己的目的。
是想要靠土地升值获得收益，还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大。
如果真有意购买，不仅需要找到有农场买卖经验的地产经济，还需要专业实地测量、了解当地建设规划、查阅当地政府有关该农场档案（看其有无违规记录）、了解省农业食品厅颁布的“农地使用指南（Guideto Agricultural Land Use）”；并且由相关经验的专业律师和会计师为您服务，这样才能事半功倍，最大程度上得到农场的税务优惠。
三十年中国的改革, 已彻底改变了中国, 也改变了世界。如今中国农业的集体及个人企业正向世界全方位推进。
买农场中注意问题
动机:?你到底为什么买农场? 为等地增值而抛售？为真正生产而买农场？…
加拿大对农业土地都有不同发展规划。各规划区土地价格差别很大, 政府管理要求也差别很大。你的动机将决定你该在什么地区购买农场。
气候:?有一西人朋友在世界各地投资买地, 但我看他在加拿大, 曼尼托巴置的地不会有大升值。因为他不懂农业气象学, 买地太偏, 气候太冷。他每年请人种大西瓜, 香瓜。 瓜还没熟, 但秋天已来了。 最后全由大狗熊, 小松鼠负责收获！但他还得坚持下去, 因为政府对荒地罚款或没收！
土壤:?一投资者买下一大片草场准备全种蔬菜。 生产中才发现草场土层浅, 杂石多只能种草不适合种菜, 大呼吃亏, 但太晚了。还有一位农场主, 只管种, 不爱惜土地。几十年下来, 四周别人土地仍是十分肥沃的沙壤土, 而他的土地:下雨是泥塘, 天旱是沙漠。您买后如果想改造, 准备花几年时间, 再投几十万加元才有希望改良土质。
水源:?加拿大不缺水。但对农业用水有明确规定, 无论您从地下取, 还是湖, 塘中抽, 您必须符合要求。就是从自已土地上取也不列外, 买地之前, 要了解生产用水量和政府的要求是否一致。
环境: 加拿大实行严格环保政策, 您农场的排放物, 农药使用必须达到要求。如养鸡场, 您必须控制鸡粪的污染与臭味。政府对农场中野生动物, 树林保护也有要求。
市场:?您的农场准备干什么, 市场在哪里？一个从印度投资移民朋友, 买下一个温室专种黄瓜。 十年来夫妻场发展成四十多名职工的农场, 固定资产已达五百万加元左右。他们当初选好了市场。
法律:?很多农场有政府明确的生产与规划要求。如养奶牛, 养鸡必须首先报告政府, 政府根据市场需求批准您的生产量。养猪, 养肉牛是自由市场但仍要符合政府食品安全条例。有不少地区农场只准生产, 不准在路口零售。有的农场自产自销, 收获很高。但农场转到您手中, 可能就不准在门口自销了, 因为政府对这块地可能有长远打算……
交通:大家都知道, 不必多说。那位种瓜喂狗熊的投资者, 由于土地太偏, 不仅没收成, 地也不会有大的增值。
因为加拿大地大人稀, 再过二百年也很难开发到那里。当然还有许许多多其它因素, 如劳动力资源, 生产成本分析, 土地市场价格评估等等, 由于篇幅限制不能一一列出。
总而言之, 买好一个农场有很深的学问, 涉及农业方方面面。如果您真想买农场请与加中农业与食品发展交流中心联系, 我们有各方面专门人才来帮助您。
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